Pajak Bumi dan Bangunan

Bagi pemilik rumah tinggal atau bangunan lainnya, PBB adalah suatu hal yang wajib dibayarkan. Sudah seharusnya masyarakat mengetahui mengenai apa itu PBB dan bagaimana perhitungannya. Pajak adalah kewajiban yang perlu dibayarkan guna kepentingan masyarakat. Oleh karena itu, setiap masyarakat perlu membayar pajak sesuai dengan ketentuan.

Pengertian Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pajak Bumi dan Bangunan atau yang disingkat PBB merupakan pajak atas tanah serta bangunan yang digunakan sebagai tempat tinggal, usaha, atau perusahaan. PBB muncul karena keuntungan sosial ekonomi yang didapatkan pemilik bangunan. PBB bersifat kebendaan sehingga besar pajak ditentukan dari keadaan objek pajak tersebut.

Dasar Hukum Pajak Bumi dan Bangunan

Keberadaan Pajak Bumi dan Bangunan didukung dengan adanya Undang-Undang. Berikut merupakan dasar hukum yang mengatur mengenai Pajak Bumi dan Bangunan, yaitu:

  • Pungutan Pajak Bumi dan Bangunan diatur dalam UU No. 12 Tahun 1994 tentang Perubahan Atas UU No. 12 Tahun 1985.
  • Kewenangan mengenai pemungutan Pajak Bumi dan Bangunan sektor pedesaan dan perkotaan (PBB P2) diserahkan kepada pemerintah kabupaten atau kota yang diatur dalam UU No. 28 Tahun 2009.
  • Kewenangan Pajak Bumi dan Bangunan untuk sektor pertambangan, perhutanan, dan perkebunan (PBB P3) dipegang oleh pemerintah pusat melalui Direktorat Jenderal Pajak yang diatur dalam undang-undang yang sama.

Objek Pajak Bumi dan Bangunan

Dalam menghitung Pajak Bumi dan Bangunan terdapat dua objek yang menjadi acuan, yaitu:

  • Bumi: Permukaan bumi mulai dari tanah, daratan, lautan, serta tubuh bumi yang ada di dalamnya. Contoh objek bumi yaitu tanah, sawah, kebun, ladang, tambang, pekarangan, dan sebagainya.
  • Bangunan: Konstruksi bangunan yang dibuat di dalam bumi. Contoh objek bangunan yaitu rumah tinggal, gedung, perhotelan, bangunan usaha, pusat perbelanjaan, dan sebagainya.

Tetapi tidak semua objek yang termasuk ke dalam objek bumi dan bangunan dapat terhitung sebagai pajak. Terdapat beberapa aturan dan ketentuan yang membuat suatu tempat tidak perlu membayar PBB, yaitu:

  • Bangunan sengaja dibangunan untuk keperluan bersama. Misalnya, tempat ibadah, wisata publik, sekolah umum, panti asuhan, atau rumah sakit pemerintah.
  • Tempat dibangun sebagai tempat peristirahatan terakhir manusia atau benda. Misalnya, kuburan atau museum benda antik.
  • Bangunan digunakan oleh perwakilan suatu badan organisasi internasional dengan persetujuan.
  • Tempat dibangun dengan tujuan dengan fungsi khusus. Misalnya, suaka hewan atau hutan lindung yang dibangun untuk mencegah terjadinya kepunahan.

Faktor Penunjang Perhitungan PBB

Tarif PBB hingga sampai saat ini bisa dibilang sama. Hal tersebut dikarenakan tarif PBB sejak tahun 1985 tidak mengalami perubahan hingga saat ini yaitu 0,5%. Berikut merupakan faktor-faktor penunjang dalam perhitungan PBB, yaitu:

 1. NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak

NJOP adalah harga yang diterapkan saat menghitung PBB. Perhitungan NJOP biasanya didasarkan pada harga rata-rata transaksi atau nilai terbaru sesuai dengan ketentuan yang dibuat oleh pemerintah. Harga NJOP rata-rata juga ditetapkan dalam waktu tiga tahun sekali oleh Menteri Keuangan.

2. NJKP atau Nilai Jual Kena Pajak

NJKP merupakan nilai perkiraan mengenai besarnya objek bumi atau bangunan yang dapat dimasukkan ke dalam perhitungan. NJKP adalah banguan dari NJOP. NJKP dibagi menjadi dua, yaitu objek pajak perkebunan dan pertambangan sebesar 40% dan objek pajak perdesaan dan perkotaan dengan besar yang bervariasi tergantung NJOP.

 3. NJOPTKP atau Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak

NJOPTKP adalah batasan nilai yang tidak dikenakan pajak. Berdasarkan keputusan Kementerian Keuangan, batas NJOPTKP maksimum yaitu sebesar Rp12 juta kepada setiap wajib pajak.

Dasar Pengenaan PBB

Dasar pengenaan PBB ada tiga, yaitu NJOP, NJKP. Dan NJOPTKP. Ketika melakukan penetapan NJOP, terdapat beberapa hal yang perlu dipertimbangkan. Hal tersebut dilakukan agar perhitungannya benar dan akurat.

Dasar penetapan NJOP Bumi adalah letak, pemanfaatan, kondisi lingkungan, serta peruntuhan. Sedangkan itu, faktor yang perlu dipertimabangkan dalam penetapan NJOP bangunan adalah bahan yang dipakai, letak, rekayasa, serta kondisi lingkungan. Dasar penetapan NJOP, yaitu:

  • Perbandingan harga dengan objek lainnya.

Perbandingan dilakukan dengan objek sejenis dengan lokasi yang berdekatan.

  • Nilai perolehan baru

Caranya dengan menghitung biaya yang telah dikeluarkan untuk memperoleh objek pajak. Selanjutnya, nilai tersebut dikurangi dengan penyusutan, misalnya kondisi fisik objek.

  • Nilai jual pengganti

Nilai jual pengganti didasarkan pada keluaran yang dihasilkan dari objek pajak itu sendiri.

Cara Menghitung PBB

Perhitungan PBB merupakan hasil dari perkalian tarif 0,5% dengan NJKP dengan nilai NJKP yaitu 20% dari NJOP. Contoh perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan, yaitu:

Misalnya NJOP suatu objek yaitu Rp5.000.000. Berapa jumlah PBB yang harus dibayarkan?

Pertama, lakukan perhitungan nilai NJKP yaitu NJKP: 20% x Rp5.000.000 = Rp1.000.000

Selanjutnya, hitung nilai PBB yaitu PBB: 0,5% x Rp1.000.000 = Rp.5.000

Perhitungan PBB secara mudah bisa dilakukan seperti itu. Namun, bagaimana contoh perhitungan dalam kejadian sehari-hari?

Misalnya, terdapat sebuah rumah dengan luas 40 meter persegi. Rumah tersebut dibangun di atas tanah dengan luas 100 meter persegi. Harga bangunan tersebut adalah Rp.1.000.000 dan harga tanah yaitu Rp.2.000.000. Berapa besar PBB yang perlu dibayarkan.

–       Hitung nilai bangunan dan tanah

Bangunan: 40 x Rp1.000.000 = Rp40.000.000

Tanah: 100 x Rp2.000.000 = Rp200.000.000

–       Hitung NJOP dengan cara menjumlahkan nilai bangunan dan tanah

NJOP= nilai bangunan + nilai tanah

NJOP= Rp40.000.000 + Rp200.000.000 = Rp240.000.000

–       Setelah mendapatkan nilai NJOP, maka hitung nilai PBB

NJKP= 20% x Rp240.000.000 = Rp48.000.000

PBB= 0,5% x Rp48.000.000 = Rp240.000

Jadi, nilai PBB yang perlu dibayarkan adalah Rp240.000.

Cara Memeriksa Tagihan PBB Online

Saat ini tagihan PBB bisa diperiksa secara online untuk semakin memudahkan masyarakat. Namun, fasilitas ini baru bisa diakses di daerah-daerah tertentu. Website yang digunakan untuk melihat tagihan Pajak Bumi dan Bangunan berbeda-beda untuk setiap daerah. Caranya dengan memasukkan Nomor Objek Pajak (NOP) dan memilih tagihan PBB tahun berapa yang ingin dilihat.

Pengecekan tagihan PBB secara online bisa dilakukan dengan mudah dan praktis. Orang-orang bisa melihat tagihan pajak pada tahun-tahun lalu dengan status pembayarannya. Selain itu, website tersebut juga akan memperlihatkan tagihan pajak secara lengkap. Hal tersebut akan menghindari terjadinya sengketa dengan pemilik bangunan sebelumnya.

Tidak hanya data serta tagihan PBB, pengguna juga bisa melihat rincian secara lengkap meliputi NJOP serta NJKP.

Jika banyak orang yang mengetahui dasar pengenaan dan perhitungan PBB maka jumlah pajak yang perlu dibayarkan bisa diketahui. Selain itu, adanya fasilitas untuk memeriksa tagihan PBB secara online akan semakin memudahkan masyarakat untuk memeriksa tagihan yang belum dibayar dan status pembayaran pajak yang telah lalu.

Pembayaran PBB dan juga pajak lain kini menjadi lebih mudah karena bisa dilakukan secara online melalui fasilitas bernama e-Billing.